律师观点分析

A与秦皇岛市XX公司、富立房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 秦皇岛市海港区人民法院 民事判决书 （2017）XX0302民初11316号 原告:A，男，汉族，1983年11月2日出生，现住河北省秦皇岛市，公民身份号码:×××， 委托代理人:A、B，河北XX律师事务所律师， 被告:秦皇岛市XX公司，统一社会信用代码:×××， 法定代表人:A，总经理， 委托代理人:A，河北正在律师事务所律师， 委托代理人:A，河北XX律师事务所律师， 被告:富立房地产开发有限公司，统一社会信用代码:×××， 法定代表人:A，董事长， 委托代理人:A，河北XX律师事务所律师， 原告A与被告秦皇岛市XX公司（秦市房地产公司）、富立房地产开发有限公司（富立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理， 原告韩兴华委托代理人A、B，被告秦市房地产公司委托代理人A、B，被告富立公 司委托代理人A到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原告A向本院提出诉讼请求为，1、请依法判令二被告立即协助原告办理房屋不动产登记；2、请依法判令二被告向原告支付逾期办理房屋不动产登记的违约金￥10735元（自2016年11月10日起至2017年7月10日止，以总房款443605元为基数，按日万分之一的标准计算）；3、请依法判令二被告自起诉之日起至二被告完成原告涉案房屋的不动产登记止，给付原告逾期办证的违约金，以总房款467469元为基数，按日万分之一的标准计算；4、本案诉讼费用由二被告承担， 2012年9月11日，原告与二被告签订了《限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的坐落在大庆XX北侧的（编号为03-02地块的土地使用权，现该小区名称为“半岛书香”）6-2-2603房屋，房屋总价款为443605元， 合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告也于2014年11月1日前向原告交付了房屋， 按照合同第十五条约定二被告应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由二被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续， 可是被告以各种理由拖延却未能在合同约定的时间内为原告办理产权登记， 后经原告多次催促，二被告又于2014年11月10日向原告等所有的涉案半岛书香全体业主作出了“关于XX交房问题的答复”， 其中答复中的第五条明确约定“我们力争一年、保证两年完成建设单位产权登记备案工作，如两年未能完成建设单位产权备案，按日支付业主总房款的万分之一违约金”， 时至今日二被告仍未按照答复约定日期为原告办理房屋权属登记， 原告认为二被告的行为侵害了原告的合同利益，属于严重违约行为，应当按照合同及答复的约定向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金， 故原告提起诉讼，请求判决如请， 被告秦皇岛市XX公司、富立房地产开发有限公司辩称，一、关于“半岛书香限价房”的产权备案登记，被告经过多方努力已经在2017年8月办理完毕，XX的业主已经可以办理不动产权属证书；二、原告提出延迟办证违约金的诉讼请求，不应得到法律支持:1、“半岛书香”项目是我市第一个限价房项目，是当年的重点保障房项目，为确保保障房建设任务按期开工、按期竣工的目标，按照市政府的要求先开工建设，后办相关手续， 在这种情况下，被告作为项目建设单位先期投入大量自有资金用于项目建设，并按市政府的会议精神，让利于民、受惠于民，凸显利民工程的实效，将房屋销售价格由原市政府批准的5000元/平方米下调至4390元/平方米，直接减少收入1.04亿元，体现了企业的社会担当， 在与业主签订《限价商品住房买卖合同》的第十五条，关于产权登记的约定，也约定为“按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准”；2、半岛书香项目延迟办证的原因是政府出让该项目用地时，即存在土地边界不清的问题，该项目用地的南邻东北石油大学秦皇岛分院至今没有为该地块予以边界确认，造成现在被告仍然不能取得该地块的土地使用证，故造成产权登记无法办理， 而该问题是由于政府原因造成，是被告无法预见的原因及其他非被告所能控制的因素造成的延误，属不可抗力，被告无法自行解决，所以说不应由被告承担迟延办证的责任；3、半岛书香项目延迟办证也并未造成业主的任何损失，该项目于2014年10月达到交付条件，按合同要求的交房日期已交付给业主使用，依据我市关于限价住房的有关规定，该住房在“房屋收讫之日起满5年且取得产权方可转让”，房屋收讫5年内不得出售、不得抵押，故延迟办证对于业主没有造成任何实质损失， 综上，原告提出的损失赔偿请求不能得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求， 原告A为支持其诉请提交证据材料如下:证据1、限价商品房买卖合同，证明原告购买被告开发的房屋，并按照合同履行合同义务，但是被告无法按照合同第15条约定；证据2、发票，证明原告已经按照合同款项交付了房屋款项，已经履行合同义务；证据3、二被告出具的关于XX交房问题的答复，证明该答复属于二被告有效的明示法律行为，根据该答复第5条约定，被告应在2016年11月10日前为原告办理房屋产权登记，否则应当承担相应的违约责任， 被告秦皇岛市XX公司、富立房地产开发有限公司质证意见如下:对证1、2三性均无异议，但是证据一买卖合同第15条约定按第三项处理， 对证3不予质证，因原告提供的是照片打印件， 被告秦皇岛市XX公司、富立房地产开发有限公司为支持其抗辩，提交证据材料如下:证据1、办理不动产登记通告，证明“半岛书香限价房”小区的业主在2017年8月25日起已经可以办理不动产登记；证据2、2017年7月26日秦皇岛市国土资源局文件《关于归提寨限价商品住房项目土地有关情况的函》， 证明对于“半岛书香限价房”土地，市国土局也认可存在边界问题，且因边界问题未能办理土地使用证；证据3、东北石油大学秦皇岛分院出具的《关于未予办理土地确权手续的说明》， 证明“XX书香限价房”土地边界与东北石油大学秦皇岛分院存在争议，东北石油大学秦皇岛分院至今不予配合办理边界确认手续；证据4、秦皇岛市中级人民法院（2015）秦民初字第111号民事判决书， 证明“半岛书香限价房”土地权属存在争议，造成不能办理土地使用证；证据5、秦皇岛市XX（2017）83号文件，证明“半岛书香限价房”项目是由于缺少土地证，相关不动产登记手续不能完成；证据6、秦皇岛市住房保障和房产管理局文件，证明经房产局批准“半岛书香限价房”项目的业主取得房产的完全所有权是在房屋交付5年后，延迟办证对业主没有任何影响， 原告A发表质证意见如下:对证1真实性无证考察，而且该份证据明确载明被告所开发的限价小区是从2017年8月25日才开始可以办理产权证，在本案诉讼之前，被告公司并不具备办理房屋权属证书的条件，根据商品房买卖合同第18条19条，应当在商品房交付房屋之日起90日内办理权属登记，同时结合原告提交的答复第5条规定应当在2016年11月10日前办理产权登记，被告有明显违约情形，应当承担违约责任；对证2该分证据载明的是土地宗第编号250-4号，与原告提交的合同中所提供的编号为03-2、03-02是不相符合，而且该时间是2017年7月26日，是在原告起诉之后该国土资源局出具的相关文件，该文件也明确载明了该项目以土地出让合同现行办理相关不动产登记，通过该条文可以得出被告公司是具备办理不动产登记的相关条件的， 但是根据合同约定及答复的约定，被告公司却没有按照约定期内完成原告的产权登记，应当承担相应的违约责任， 根据合同法121条规定当事人一方因第三人的原因造成违约的应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定解决，即被告一方造成违约的责任属于第三方，但不能免除其违约应当承担的法律责任；对证3与本案无关联， 该份证据是东北大学秦皇岛分校出具，双方之间因土地确权手续而导致原告无法办理产权登记，被告公司可以通过正常的法律诉讼方式，与第三方东北大学秦皇岛分校予以解决， 不能因土地未确权而不承担合同应当履行的违约责任；对证4真实性无异议，该分证据的原告为国土资源局，被告为本案的二被告，其诉请为依法判令二被告共同给付土地出让金8573.62万元及其违约金，而且根据该判决内容实际已经支持了国土资源局的诉请， 正因为二被告公司没有及时的交纳土地出让金，才造成2015秦民初字111号判决内容，可以得出二被告公司并未按照国家相关政策文件履行其交纳土地出让金的法定义务，也是造成本案原告无法办理产权登记证的原因之一；对证5真实性无异议，该文件明确载明由于被告公司未取得土地证才造成相关手续不能完成，证明被告公司没有及时的交纳土地出让金才造成土地使用证无法办理， 也进而导致原告无法办理房屋产权证， 根据房屋办法30条规定，正因为被告公司的违法行为才导致了原告无法办理产权登记；对证6与本案无关联， 原告取得房屋并转让出售并不是被告公司违反合同约定的一个正当理由，原被告签订的商品房买卖合同是基于双方真实的意思表示，就应当按照合同约定来履行其相应的合同义务， 根据原、被告提交的证据材料和举证、质证意见，经本院审核认定:对原告提供的证据材料1、2因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信并认定为本案的诉讼证据；对原告提供的证据材料3因庭审中未提供证据材料原件，被告对此不予质证，故本院不予采信， 对被告提供的证据材料1-6因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信并认定为本案的诉讼证据， 合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告亦按照合同约定向原告交付了房屋， 关于房屋产权登记，原、被告双方在《限价商品住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案， 如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理（即按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准）， 作为秦皇岛市首批限价商品房项目，为保障民生，本着特事特办原则，按照政府要求先开工建设，后办相关手续， 其后，由于该地块与东北石油大学秦皇岛分校在土地边界问题存在争议，东北石油大学秦皇岛分校一直拒绝对土地边界予以确认，导致该地块至今未能办理国有土地使用权证，进而直接部分影响了商品住房权属登记的进行， 经请示秦皇岛市XX，该局于2017年11月21日正式出具书面《答复意见》，确认归提XX限价商品住房项目属于销售型保障性住房范畴，应按照“房屋收讫之日起满5年且取得产权方可转让”的规定执行， 自2017年8月份开始，归提寨限价商品住房小区（XX）已经具备不动产权证办理条件， 另秦皇岛市住房保障和房产管理局文件，证明经房产局批准“半岛书香限价房”项目的业主取得房产的完全所有权是在房屋交付5年后， 本院认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》,系双方真实意思表示，为合法有效合同， 该合同约定买卖房屋属于政府推出的限价商品住房,是政府为了满足中低收入群体的居住需求，根据有关政策要求，由被告开发建设的特殊商品， 因而具有一定的公益性和政策指导性， 限价商品住房的开发建设程序与普通商品住房亦有所区别，对限价商品住房项目开发建设政府采取的是“特事特办”原则，相关的审批手续边建设边办理，故而会发生在办理产权手续上存在不及时的情况，对此原告作为购房者应对以上情形予以理解， 《限价商品住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但该条款同时约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准，XX同时，在本案诉讼过程中，归提寨限价商品住房项目（半岛书香小区）自2017年8月份开始，已经具备办证条件，可以正常办理不动产权属证书， 房产管理部门亦承诺即使未及时办理产权登记，其将来办理上市的期间按交房时间满五年为限，不存在因迟延办证问题对原告产生任何不利影响及其它经济损失， 又因涉案半岛书香小区产权登记手续未能如期办理，确系存在因该项目土地与相邻单位土地边界不清无法确权问题，故而导致土地使用权证无法办理的情况，该因素非本案被告所能控制，亦属于无法预见的原因，故被告即使有过给付违约金的承诺，被告也不应对此承担逾期办证违约责任， 根据本案实际情况，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持，对第二、三项诉讼请求不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 二、对原告A的其它诉讼请求不予支持， 案件受理费68元，减半收取34元由二被告负担，于本判决生效后五日内履行， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院， 审判员A久 二〇一八年八月三日 代理书记员B